FAİZ ORANLARININDAKİ GELİŞMELERİN TÜKETİCİLERE ETKİSİ

Hızlı nüfus artışı, bölünen aileler, kentleşme, gelir düzeylerinin yükselişi, hızla gelişen inşaat teknolojisi gibi nedenlerden dolayı konut üretimi ve satışı sürekli bir artış göstermektedir. Aslında konut niteliğindeki gayrimenkuller, bir barınma aracı olmalarının ötesinde, bunlar yarın için bir güvence, bir yatırım aracı ya da gerektiğinde teminat olarak gösterilen bir mal özelliğine sahiptirler. Ancak konutların pahalı olması ve yaşanılan ülkenin sosyo-ekonomik şartlarından kaynaklanan problemler nedeniyle, birçok gayrimenkul yatırımcısı bunların bedelini tamamen nakit ödeyecek kaynağa sahip değildir. Bu durumda, konutlar borçlanma yoluyla sağlanan fonlarla alınabilmektedir. Bir başka ifade ile, konut sorunu ve buna karşı geliştirilen çözümler ülkelerin içinde bulunduğu sosyal ve ekonomik şartlarla doğrudan ilişkili olmakla birlikte, bunların finansmanına ilişkin kaynak problemi en temel sorun olarak karşımıza çıkmaktadır.

Konut satın almak isteyen kişilere ihtiyaç duydukları fonların sağlanması konut finansmanının en temel amacıdır. Etkin bir konut finansman sistemi; fon fazlası olan birimlerden gerekli fonları toplayarak, bunları konut almak için borçlanma ihtiyacında olan kişi ya da kurumlara aktarmak zorundadır. Yine, konut finansman piyasasının etkinliği, o piyasada arz edilebilir yeterli miktarda uzun vadeli konut kredilerinin varlığı ile değerlendirilmektedir. Piyasaya gayrimenkul satın alınacak düzeyde kredinin arz edilmesi, ödenebilecek koşullarda bunların sunulması ve geri ödeme sürelerinin uzun bir vadeye yayılması konut finansmanının başarısını belirleyen faktörlerdir. Burada özellikle belirtilmesi gereken husus ise, kredilerin düşük maliyetli ve uzun vadeli olarak sağlanma zorunluluğudur. Bunun nedeni; konut fiyatlarının kişilerin gelirleriyle karşılaştırıldıklarında çok yüksek olmaları; ancak kredilerin düşük maliyetli ve uzun vadeli olarak verilebilmesi durumunda kişilerin bunları geriye ödeyebilmelerinin mümkün olmasıdır. Türkiye’de mevcut duruma baktığımızda, konut fiyatlarının yüksek olması ailelerin konut satın alımında belli bir oranda banka kredisi kullandığı gerçeğini göstermektedir. Türkiye Bankalar Birliği’nin ve Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın verilerine bakıldığında 2021 yılının ilk yarısına doğru toplamda 2,5 milyon kişiye yaklaşan ve 250 Milyar TL’yi aşan ölçekte konut kredisi kullanıldığını söylemek mümkündür. Öte yandan, faiz oranları ile konut kredilerinin gelişimini irdelediğimizde ise iki değişken arasında yüksek korelasyonun varlığı herkesçe kabul edilen bir gerçektir. Belirtmiş olduğumuz gibi kredi koşullarının iyileşmesine bağlı olarak fiyatların da yukarı yönlü tepki verdiğini gözlemledik.

Kaynak: Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası Konut Fiyat Endeks Verisi ve Konut Kredi Faiz Oranı Verisi (Not: İlgili yazı hazırlandığı sırada henüz TCMB Mayıs ayı konut fiyat endeks verisi açıklanmamıştır.)

Konut kredisi faiz oranları geçen yıl yaz döneminde (Haziran-Ağustos) ortalama aylık %0,82 idi, Aralık ayında ise konut kredi faizi aylık ortalama %1,52 olarak gerçekleşti ve göreli yüksek kredi maliyeti, kredi artış hızını yavaşlattı. Benzer durum, konut satış istatistiklerine de yansımış durumda. Türkiye genelinde 2021 yılı Mayıs ayında ipotekli konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre %42,9 azalış göstererek 10 bin 560 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %17,8 olarak gerçekleşti. Yine, 2021 yılı Ocak-Mayıs döneminde konut satışları bir önceki yılın aynı dönemine göre %3,8 azalışla 418 bin 79 olarak gerçekleşirken ipotekli konut satışı %54,3 azalışla 75 bin 290, diğer satış türleri ise %27,0 artışla 342 bin 789 oldu. Bu dönemde ilk defa satılan konutlar %8,2 azalışla 127 bin 786, ikinci el konut satışları %1,8 azalışla 290 bin 293 olarak gerçekleşti.

Diğer taraftan, kredi kullanımı sırasında hane halkının ödeme gücü çerçevesinde doğru miktarda kredinin kullanımı da son derece önemli olduğunu ifade etmek gerekir.

Kaynak: Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası Konut Fiyat Endeks Verisi ve Konut Kredi Faiz Oranı Verisi

Görüldüğü üzere, ortalama metrekare fiyatı TL olan bir ev almak isteyen aile %1,00 aylık kredi faiz oranı ile borçlanırsa, kredi vadesi olan 120 ay boyunca aylık fazladan mevcut duruma göre 1.240,94TL’lik; %0,75 oranında ise 1.808,62TL’lik fon tasarruf edebiliyor. Dolayısıyla, finansman maliyetlerinin düşme eğilimine girmesi ile kredi kullanarak konut edinimi için doğru zamanların oluşabileceğini söylemek mümkün görünüyor.