GAYRİMENKUL EKOSİSTEMİ İÇİN ÖNERİLER

Finansal piyasalardaki daralma dönemleri aynı zamanda bir fırsat olarak da değerlendirilmelidir. Önemli olan burada geleceğe dönük uzun vadeli doğru kararlar alıp bunları bugünden planlamaktır. Bu planlamaların başında ise gayrimenkul ve finansal piyasaların eşgüdümlü bir şekilde çalışmaları gelmektedir. Amaç anayasal hak olan barınma ihtiyacını karşılamaksa, özellikle orta ve dar gelirli hane halkının mevcut değer ortamında konuta erişimine imkan sağlayacak çözümler bulmak gerekecektir. Diğer taraftan, planlama yapabilmek için ölçmek gerekir. Ölçemediğiniz hiçbir şey sizin değildir, dolayısıyla onun geleceği hakkında planlama yapmanız da mümkün değildir. Gayrimenkul ekosistemi için veri ölçümlemesi, yönetimi ve yorumlanması sağlıklı bir gelecek için önem taşımaktadır. Hane halkının bilinçlendirilmesi, kimin gerçek anlamda geliştirici olup olmadığını doğru şekilde kurallar dahilinde belirlenmesi, tüm alım satım işlemlerinde değerleme raporuna ihtiyaç duyulması, yabancılara mülk satışında kısmi iyileştirmeler, kentsel dönüşüm sürecinde yaşanılan finansman sorunlarının çözümü gibi unsurların sektörün geleceği açısından mutlaka dikkate alınması gerektiğini düşünüyorum. Makalenin giriş kısmında başlıklarına yer verilen öneriler aşağıda detaylandırılmaya çalışılmıştır:

• Finansman Yapılandırması: İpotek Bankacılığı-Emlak Bankası’nın Yeniden Bu Anlamda İşlerlik Kazanması

Gayrimenkul finansman piyasalarının gelişmiş olduğu ülkelerde ipotek bankaları sadece gayrimenkul piyasasının finansman ihtiyaçlarını karşılamaya yönelik fon temini ve tahsisi amacıyla kurulmuşlardır. Bu tür kurumlar, “kişilerin ipotekli konut kredisi başvurularını toplamak ve değerlendirmek, sonrada gerekli fonları bularak kredi vermek (Kredilendirme İşlemi); kredi havuzları oluşturarak, ipotekli konut kredilerine dayalı menkul kıymet ihraç etmek (Menkul Kıymetleştirme İşlemi); ipotekli konut kredilerinin geri ödemelerini tahsil etmek ve ihraç ettikleri menkul kıymetlere ilişkin anapara ve faiz ödemelerini yapmak (Kredi Hizmetlerine Yönelik İşlemler)” şeklinde üç grup işlemde yoğunlaşmaktadırlar. İpotek bankaları gerçekleştirdikleri bu görevlerle hem birinci el ipotek piyasasında aktif rol oynamakta hem de ikinci el ipotek piyasasının gelişmesine ve derinleşmesine katkıda bulunmaktadırlar.

• Gayrimenkul Veri Yönetiminin Ortak Erişilebilir Platformlar Üzerinden Bütüncül Olarak Yürütülmesi

Dünyanın inovasyon ve dijitalleşmeye girdiği 2000li yıllar ile birlikte, her gün, daha önceden elde biriken veriden daha fazlası oluşmakta ve toplanmaktadır. Bu gerçekten hareketle, bu hızla devam edeceği kesin olan bir konu üzerinde, sektörün de zaman geçirmeden önlemler alması çok önemlidir. Bu, gayrimenkul sektörü ile ilgili tüm veri kaynakları ve veri çeşitlerinin mümkün olan sayıda az platform ve standartlarda toplanması ve herkesçe erişilebilir olarak yönetilmesi demektir. Şeffaflaştırılmış ve erişilebilir veri piyasası içerisinde, ilgili kurum ve kuruluşlar gerekli ve önemli modellemeleri ile birlikte sektörün ihtiyaç duyacağı ve geleceğe ışık tutacak tahminleme çalışmalarına vesile olacaktır. Konu, olabildiğince derin ve önemlidir, geliştirme alanlarından, fiyatlama modellerine kadar, konuttan tarımsal alanlara kadar, Alışveriş Merkezlerinden, ticari meskenlere kadar birçok konuda yön verici önerilere ve çözümlere vesile olacaktır.

• Artan Arsa Maliyetinin Kontrolü

Geliştirme süreçlerindeki önemli sorun artan arsa maliyeti olmaktadır. Arsa maliyetinin kontrolü çok önemlidir. Bu konuda İsmail Özcan’ın “Toprak Değil, Yapı Mülkiyeti El Değiştirmeli” başlıklı köşe yazısı yol gösterici olabilir. İsmail Özcan kendi köşe yazısında, “artan arsa maliyetleri, geliştiricilerin en önemli maliyet kalemini oluşturuyor. Bu arsa maliyetlerini belirli bir seviyede tutabilmek adına, İngiltere’deki gibi arsanın sahibi merkezi otorite, yani, kamu adına Türkiye Cumhuriyeti Hazinesi olabilir. TOKİ, Emlak Konut GYO ve bu kurumların çözüm ortağı gayrimenkul geliştiriciler eliyle, Hazine, üzerinde gayrimenkul geliştirilen arsayı, ilgili gayrimenkulü satın alacaklara uzun vadeli kiralar; kamu adına, topraktan düzenli kira geliri elde eder. Hazine, uzun vadeli ve düzenli gelir peşindeki bu tür fonlara, garanti getiri sağlayacak o alana/arsaya özel kira sertifikası satışı yapar. Satıştan elde edilen gelir ile arsa satın alınır ya da kamulaştırılır. Bu arsa, TOKİ veya Emlak Konut GYO eliyle ya da doğrudan Hazine tarafından gayrimenkul geliştiricilere tahsis edilir. Gayrimenkulün yeni sahiplerinden toplanacak “toprak kiraları” ile ise kira sertifikası itfaları, ilgili yatırımcı fonlara yapılır. “Toprak Kiraları”nın ödenmemesi veya geç ödenmesi durumunda hazine, garantör sıfatıyla elinde kira sertifikası bulunan fonlara ödemelerini aksatmaz” şeklinde kamunun yapması gerekenlerini aktarmıştır.

• Geliştiricilerin Kriter Sorunu ve Özsermaye Problemi

Geliştiricilerin (müteahhit) mutlak olarak iş yapım kriterlerinin belirlenmesi gerekmektedir. Diğer taraftan, geliştiricilerin talebe dayalı konut finansman modeli yerine, öz sermayesi var olanın piyasada proje üretmesine imkan tanınması gerekiyor. Yapılacak olan projelerde inşaat maliyeti ile orantılı nakit blokaj ya da teminat mektubu şeklinde sermaye şartı önemli diye düşünüyorum.

• Gayrimenkule Dayalı Finansal Ürünlerin Yetersiz Kalması

Mevcut durumda sermaye piyasasında halka açık gayrimenkul yatırım ortaklıklarının hisse senetleri, gayrimenkul sertifikası ve gayrimenkul yatırım fonlarının katılım belgeleri işlem görseler bile, hacimsel olarak bunların etkilerinin düşük olduklarını; özellikle gayrimenkul yatırım ortaklıklarının hisse senetlerinin farklı nedenlerden dolayı iskontolu işlem gördüklerini gözlemliyoruz. Gayrimenkul sertifikası ihracının da işlerlik kazanamaması, gayrimenkul ve finans piyasalarının istenilen düzeyde bütünleşmesi konusunda ayrı bir sorun oluşturuyor. Gayrimenkul yatırım ortaklıkları için Borsa Yatırım Fonunun işlerlik kazanması, gayrimenkul yatırım fonları için devam eden projelere yatırım yapmasına imkan tanınması ya da gayrimenkul sertifikaları için aracılık düzeyinde piyasa yapıcılığının zorunlu tutulması gibi öneriler düşünülebilir.

• Gayrimenkul Okur Yazarlığının Hane Halkı Düzeyinde Kavratılamaması

Hane halkı gayrimenkul satın alım tercihleri irdelendiğinde, kişilerin barınma ve yatırım amacıyla taşınmaz mülk alımlarını gerçekleştirdiklerini; diğer ülke piyasaları incelendiğinde ise bilinçli gayrimenkul yatırımcılarının gayrimenkulde fiziki yatırım yapmak yerine gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarına yatırım yaparak tasarruflarını değerlendirdiklerini gözlemliyoruz. Aynı zamanda işleme konu olacak gayrimenkule yönelik kısıtlılık vb. durumların da yaşandığını biliyoruz. Buradaki ana motivasyon unsurunun hane halkının bilinç düzeyi olduğunu ve bununda gayrimenkul okuryazarlık düzeyinin arttırılması ile sağlanabileceğini düşünüyorum.

• Arz Fazlasının Kontrolü

Arz-talep dengesinin bozulması sağlıklı çalışan bir piyasasının en büyük tehdididir. Talebe ilişkin özellikle ekonomik koşullarının bozulması (hane halkı gelir düzeyinin artmaması ya da kredi maliyetlerinin yüksekliği) sorun yaratmakla birlikte, koşulların düzelmesine bağlı olarak talebin yeniden canlanması olasıdır. Oysaki, gayrimenkul üretimi diğer mal ve hizmet üretimlerinden farklıdır ve uzun zamana yaygındır. Gerçekçi bir finansal planlama doğrultusunda yapılması gerekir. Üretim tamamlandıktan sonra piyasada oluşacak arz fazlası aynı zamanda kamu açısından da tahsil edilemeyen vergi nedeniyle kayıp anlamına gelmektedir. Doğru ve gerçekçi bir planlama ile arzın izlenmesi ve bölgede potansiyel fazlalık oluşma ihtimali söz konusuysa buna izin verilmemesi; bu konuda zorlayıcı ve düzenleyici olunması gerekmektedir.

• Tapu İşlemlerinde Gerçek Alım Satım Değeri Üzerinden Beyan Yapma Zorunluluğu

Özellikle vergi ve harç düzenlemelerinde bugün yaşanılan önemli sorunlardan bir tanesi tapu işlemlerinde gerçek alım satım değeri üzerinden beyanların yapılmamasıdır. Bu durum Kamunun vergi kaybına neden olmaktadır. Artan varlık değeri ortamında vergi ve harç oranlarına ilişkin düzenlemeler ve tüm işlemlerde değerleme raporu istenmesi zorunluluğunun getirilmesi önemli bir çözüm olacaktır.

• Kentsel Dönüşüm Sürecinde Finansman Sürecinin Etkin Şekilde Kurgulanması

Dönüşüm alanlarında finansman aracı olarak tek başına yapı yoğunluğu artışının kullanılıyor olmasının önüne geçilmelidir. Yerel Yönetimlerin Finansman kuruluşu olan İLBANK’ın kentsel dönüşümde yönlendirici bir kamu kuruluşu olarak finansman sağlayıcı bir rol alması gerekmektedir. İLBANK vb kuruluşlar tarafından kentsel dönüşüm projeleri finansmanı sağlanırken, il bazında tüm kentsel dönüşüm projelerine bakılmak suretiyle avantajlı ve dezavantajlı bölgeler ile parsel ya da ada dönüşümü gerçekleştiren geliştiriciler arasında finansman koşulları anlamında mutlak denge sağlaması gerekmektedir. Kentsel dönüşüm projelerinin finansmanında kullanılmak üzere projelerden elde edilecek gelire bireysel yatırımcıların da ortak olmasının sağlanması için Gayrimenkul Sertifikası enstrümanı daha etkin kullanılmalıdır. İmar planları neticesinde oluşan değer artışlarının hesaplanarak oluşan değerin belli bir kısmının ve özel kişi ve kuruluşlara ait arsaların rezerv alanı ilanı halinde belli bir kısmının ayni veya nakdi olarak kamuya aktarılması sağlanmalıdır. Kamuya aktarılan payın ilgili kuruluşlar aracılığı ile şehircilik anlamında halkın mahalli ve müşterek ihtiyaçlarının karşılanması (Altyapı, park, meydan, okul, sağlık ocağı, rezerv yapı ve rezerv alan, altyapılı arsa üretimi vb) için kullanılmalıdır.

Pof. Dr. Ali Hepşen