GAYRİMENKULÜN HANEHALKI AÇISINDAN ÖNEMİ

Cumhurbaşkanlığı Finans Ofisi (CBFO) tarafından hazırlanan Türkiye Hanehalkı Finansal Algı ve Tutum Araştırması; hanelerde yatırım konularında karar verenler veya karara ortak olanlar arasında, mevcut finansal sistem hakkında algıları, yatırım tercihleri ve bunları yönlendiren etmenleri, sistem dışında tasarruf yapma eğilimleri, yeni finansal ürünlere yönelik algı ve beklentileri saptayan önemli ve güncel bir çalışma olarak karşımıza çıkmış durumda. Araştırmada elde edilen bulgular gayrimenkul sektörünün barınma ihtiyacını karşılamasının çok ötesinde, hane halkının önemli bir tasarruf aracı olduğu gerçeğini de gösteriyor. Çalışma kapsamında, katılımcılara 2.500 TL ve 250.000 TL arasında farklı miktarlardaki birikimlerini nerelerde değerlendirebilecekleri sorulduğunda; hanehalkı 2.500 TL seviyesinde daha çok nakit olarak ya da bankada vadesiz TL hesabında tutmayı tercih ederken; miktar 10.000 TL’yi geçtikten sonra altın; 250.000 TL tasarruf düzeyinde ise katılımcıların yüzde 56’sının gayrimenkule yatırımını tercih edecekleri ifade edilmiştir.

Raporda, gayrimenkule yatırım nedenleri başında diğer araçlara göre daha güvenilir olması ve uzun vadede değer kaybetmemesi gelmektedir. Diğer bir deyişle gayrimenkul “sağlamcı” bir yaklaşımın yatırım aracıdır. Diğer yandan; gayrimenkul, getirisi diğer yatırım araçlarından daha yüksek bir yatırım aracı olarak da değerlendirilmektedir. Gayrimenkul ülkemizde bireylerin en büyük varlık yatırımlarını oluşturmaktadır. Gayrimenkul her ne kadar bir barınma hamlesi olsa da gelecek nesillere bıraktığımız bir yatırım aracı olarak da düşünülmektedir. Dünyada ise fiziki anlamda gayrimenkul edinerek bunu bir yatırım aracı olarak tutma eğiliminden ziyade, gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçları üzerinden bir yatırım portföyü oluşturulduğunu gözlemleyebiliyoruz. Bizde de, özellikle 2012 yılında değişen sermaye piyasası mevzuatına uygun olarak devam eden süreçte gayrimenkul yatırım ortaklıklarına ilave, gayrimenkul yatırım fonları ve gayrimenkul sertifikasının da uygulama alanı gözlemledik. Yine bu süreçte, özellikle kullandırılan ipotek teminatlı menkul kıymet ihraçlarının (bilanço içi menkul kıymetleştirme) da Aralık 2018 ve Mart 2019 tarihlerinde Türkiye Kalkınma ve Yatırım Bankası A.Ş. aracılığı ile gerçekleştirildiklerini gözlemledik. Ancak, gayrimenkul finansmanı özelinde yurt dışı uygulamalar ile karşılaştırıldığımızda uygulama anlamında eksik kaldığımız finansman aracımızın ipoteğe dayalı menkul kıymet (bilanço dışı menkul kıymetleştirme) olduğunu da söyleyebiliriz. Açıkçası, özellikle, 2019 yılında ipoteğe dayalı menkul kıymet ihraçları için kurulan Birleşik İpotek Finansmanı A.Ş.’ye Hazine’nin ortak olmasının gelecek açısından önemli olduğunu da söyleyebiliriz.

Gayrimenkul Fiyatlarındaki Gelişmeler…

Diğer taraftan, TCMB tarafından yayımlanan konut fiyat endeksi verisine baktığımızda, 2020 yılı içerisinde yüzde 25’e yaklaşan bir fiyat artışının karşımıza çıktığını söyleyebiliriz. Yıllık düzeydeki bu artışın son 10 yılın en yüksek yıllık artışı olduğunu da söylemeliyiz. Özellikle pandemi ortamında bu ölçekte bir fiyat artışının nedenini hem 2017 yılının devamında hızla azalan yeni ruhsat sayılarına hem de arzın az olduğu ortamda yaz döneminde uygulanan kredi faizlerine ilişkin kampanyaların yarattığı yoğun talep ile ilişkilendirebiliriz. 2021 yılında ise fiyat artışlarının 2020 yılı düzeyinde olmasa bile yine de enflasyon üzerinde olması beklenebilir. Bu beklentiyi destekler nitelikte TÜİK tarafından yayınlanan “İnşaat Maliyet Endeksi” verileri irdelendiğinde, inşaat üretim maliyetleri 2021 yılı Şubat ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %27,59 artış olduğu; ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre ise malzeme endeksinde %31,64, işçilik endeksinde %19,73 oranında artış olduğu gözlemlenmiştir. Dolayısıyla, artan üretim maliyetlerinin yeni üretilen konutlarda bu yıl içerisinde fiyatları yukarıya taşıyacağı söylenebilir.

Değerlemenin Önemi…

Aslında, gayrimenkulün hanehalkı açısından önemini değerlendirebilmek ve fiyat gelişmelerinin daha somut ve şeffaf bir şekilde gözlenebilmesinin önemli unsurlarından bir tanesi değerleme raporu olmaktadır. Hazırlanan değerleme raporları, ilgili gayrimenkule yönelik takdir edilen değer piyasa değerini göstermektedir. Bu değer, uluslararası değerleme standartları çerçevesinde Sermaye Piyasası Kurumu’nun yetkilendirdiği değerleme şirketleri ve bu şirketlerde çalışan ya da sözleşmeyle dışarından hizmet sunan lisanslı değerleme uzmanlarınca belirlenmektedir. Takdir edilen bu değerin kullanıldığı pek çok farklı alan söz konusudur; finansmana erişimden hukuki konulara kadar farklı uygulamalar dahilinde piyasa değerine ihtiyaç bulunmakla birlikte özellikle tapu harçlarının ve emlak vergilerinin gerçek değerler üzerinden alınabilmesi anlamında son derece önemli olduğu söylenebilir. İlgili rapor fiyat verisinden çok öte hem alıcıya hem de satıcıya hukuksal risklerin yanı sıra, ekonomik gelişmelerden, gayrimenkul piyasasından, gayrimenkulün bulunduğu bölgeden ve gayrimenkulün kendisinden kaynaklı olası tüm riskleri göstermesi açısından çok kıymetlidir.