By 
Konut piyasasına baktığımızda yatırımcının karar alma kriterlerinin, ihtiyaca uygun ve uzun vade getirisine göre konut yatırımı olarak iki başlıkla ayrıştırılabildiğini görüyoruz. Bu iki başlık yatırımcının karar alma sürecindeki önceliklerini oluşturuyor. Bunlarla birlikte son yıllarda döviz kurundaki yükseliş sebebiyle de yabancı yatırımcı için Türkiye’de konut yatırımı yapmanın giderek cazip hale geldiğini gözlemleyebiliyoruz.
İhtiyaca Uygun Konut Yatırımı Kriterleri Nelerdir?
Konut yatırımcıları, ihtiyacı doğrultusunda, yaşayacağı konutun merkezi konumda ulaşım ağlarına yakın olması ve hanede yaşayacak kişi sayısına göre kullanım alanı talebinde bulunuyor.
Yaşam alanlarının ulaşım ağlarına yakın lokasyonlarda olması her dönem öncelikli tercih oluyor. Bunun sebebi insanların trafikte zaman kaybı yaşamak istememesi, evlerine, işlerine ve merkezi noktalara en kısa ve etkili yoldan ulaşmak istemesi olarak açıklanabilir.
Kimi konut yatırımcısı da hanede yaşayacak kişi sayısına göre yaşam alanı tercih etmeyi önceliği olarak belirliyor ve talebini ona göre şekillendiriyor. Bu doğrultuda Türkiye’de hane başı nüfus gelişimi için Tuik verilerini incelediğimizde de 1980’lerde 5,3 kişi olarak gerçekleşen hane başına nüfusun, 2020 yılında 3,3 kişi olarak gerçekleştiğini görüyoruz. Bu veri ve bize sunduğu projeksiyon ise yaşam alanı ihtiyaçlarının giderek küçüldüğünü ve ilerleyen yıllarda daha da küçüleceğini gösteriyor. Zira bu veri ile birlikte tek başına yaşayan kişi sayısı verileri de incelendiğinde, Türkiye’de ilgili oranın 2006 yılında %6 iken 2020 yılına gelindiğinde %18 olarak gerçekleştiği gözlemleniyor.
Uzun Vade Getirisine Göre Konut Yatırımı Kriterleri Nelerdir?
Bir diğer konut yatırımcısı tercihi ise, yatırım yapacağı konutu uzun vadede getirisine göre değerlendiriyor. Burada proje üreticilerinin konut piyasasındaki verileri takip ederek, piyasanın gelişimine ve demografik ihtiyaca yönelik ürün üretmeleri ve devletin de ekonomide doğrudan ve dolaylı olarak %30’a yakın bir payı olan inşaat sektörüne ilişkin oluşturacağı politikalarla, sektörü her zaman etkin ve verimli bir konumda tutma gerekliliği aşikar. Bu bağlamda konut piyasası verilerine baktığımızda ,gelişim süreci yorumlanacak olursa, son 1 yılda, arzın azlığı ve maliyetlerdeki %35’e varan yükselişin özellikle sıfır konut fiyatlarının artışına etki ettiğini gözlemleyebiliyoruz. Ayrıca kredi faizlerinin ve döviz kurunun yüksekliği etkisi de birleşince yatırımcı tercihinin, Nisan ve Mayıs 2021 konut satış verilerinden de anlaşılacağı üzere, 2.el satış piyasasına döndüğünü gözlemliyoruz.
Satış verilerinin yanı sıra uzun vadede konutun kira getirisinin de etkisi yatırımcı için en önemli kriter. Sahibinden.com verileri üzerinden kira fiyatlarındaki artış incelenerek, 1+1, 2+1 ve 3+1 dairelerin verimlilikleri, satış ve kira metre kare fiyatları ile değerlendirilip endeksleştirildiğinde 2021 1. Çeyrekte , 3+1 daireler 100 endeks olarak baz alındığında, 1+1 dairenin 131 endeks değerinde olduğunu görmekteyiz. 2+1 dairenin de 3+1 ‘e göre verimliliğinin 117 endeks olduğu sonucu çıkarmaktayız. Bu da bize her dönem, optimum metrekare yatırımın verimliliğinin yüksek olduğunu göstermektedir.
Yabancı Yatırımcının Türkiye’de Konut Yatırımına Bakış Açısı
Döviz kuru yükselişiyle yabancı için Türkiye’de konut yatırımı yapmak daha cazip hale geliyor. Dolayısıyla bu durum, son konut satış verilerinden de teyit edileceği üzere yabancıya yapılan konut satışlarının da artmasına sebep oluyor. Veriler üzerinden bu durum incelenerek, Tuik verilerine göre dolar kuru üzerinden satış fiyatları hesaplandığında 2016 yılında metrekare fiyatları 6.000 dolarların üzerinde seyrediyorken 2021 Mart verilerine göre 800 dolarlar seviyesine gelmiş olduğu görülüyor.
Kredi faizlerinin erişilebilir seviyede olmasını Türkiye olarak salgın sürecinde faizlerin düşmesi ile tecrübe ettik. Konut satışlarında, kredili satışların ne kadar yükselebildiğini ,2020 Temmuz satışlarının bir önceki yılın aynı ayına göre neredeyse %124 artışla tarihi rekor kırması ile yaşadık. Bütün bu veriler ve değerlendirmeler doğrultusunda da, önümüzdeki süreçte konut sektöründe talebin 1. Elde de canlanması ve kredili satışların artmasına yönelik devletin ,konut kredi faizlerini erişilebilir bir seviyeye getirme kararı olumlu olacaktır. Önümüzdeki süreçte döviz kurunun düşmesine yönelik uygulanabilecek politikalar ile de özellikle inşaat maliyetlerine yansıyan artışın kontrol edilmesi de sektör için yararlı olacaktır. Bu durumda yatırımcının karar verme önceliği de 1. El konuta da dönecektir.
What do you think?