PANDEMI ORTAMI VE GAYRİMENKUL FİNANSMAN PİYASASI

Gayrimenkul, fiziksel bir varlık olan arazi ve bu arazi üzerine yapılmış yapılar olarak tanımlanır. Genel olarak değerlendirildiğinde, arsa piyasası, yapı malzemesi, araç gereç, dayanıklı tüketim ve iş gücü piyasalarıyla olan bağlantıları nedeniyle gayrimenkul piyasası her zaman için ülke ekonomilerinin lokomotif sektörlerinden biri olmaya devam etmiştir. Özellikle son yıllarda Sermaye Piyasası Kurumu tarafından Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları, Altyapı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları, Gayrimenkul Sertifikaları, Kira Sertifikaları ve Gayrimenkul Yatırım Fonuna ilişkin olarak yayımlanan tebliğler ele alındığında, gayrimenkul piyasalarının finans piyasaları ile bütünleşmiş bir yapıyla karşımıza çıktığı söylenebilir.

Bütün varlık yatırımlarında olduğu gibi gayrimenkul piyasalarına yönelik yapılan yatırımlar finansman ihtiyacı duydukları gibi, beraberinde birtakım riskler de taşımaktadır. Türkiye, özellikle 2001 finansal krizi oluşumunu takip eden bir kaç yılda uyguladığı reformlar ve mali disiplin sayesinde, dünyanın 18nci büyük ekonomisi olmuş durumda. Daha da önemlisi aynı dönemde global likidite bolluğunun ve ucuz finansman maliyetlerinin de etkisiyle ciddi miktarda dış kaynak sağlayan ve bunu özellikle de gayrimenkul piyasalarına yönlendiren bir ülke konumuna geldik. Ancak 2018 yılının üçüncü çeyrek dönemi sektör açısından finansmana erişim noktasında sorunlar ortaya çıkmaya başladı. 2019 yılının ikinci yarısında sektörün yukarı yönlü ivmelenmesi, 2020 yılı Mart ayındaki Covid-19 salgını ile şimdilik kesilmiş ve trendin tersine döndüğü görünüyor. Bu duruma aynı zamanda fırsat olarak da yaklaşmak mümkün.

Covid-19’un ortaya çıkması ve dünyaya hızlı bir şekilde yayılması pek çok şeyi değiştirdi ve değiştirecek. Özellikle talep tarafının gerek lokal gerekse de global ölçekte durduğunu gözlemliyoruz. Bu durumun kısa vadede, ekonomik büyüme üzerindeki olumsuz etkisi yadsınamaz olup, özellikle başta gayrimenkul sektöründeki şirketler olmak üzere şirketler üzerindeki finansal etkisi ise çok yönlü olacaktır. Gayrimenkul yatırımları özellikleri gereği hem tamamlanma süresi uzun olan hem de yüksek sermaye ihtiyacı duyan yatırımlar olarak karşımıza çıkmaktadır. Covid-19 salgın ortamının olumsuz etkilerine bağlı olarak sektördeki işletmelerin öncelikle uzun vadeli yatırım planlamasından ziyade, kısa vadede nakit ihtiyaçlarını karşılamaya yönelik planlamalar yapmaları gerekecektir. Diğer taraftan da gayrimenkul piyasasındaki işletmelerin bugüne kadar alışılagelmiş finansman temin modellerinden (sat-yap, bankadan kredi temini, senetli satış vb.) de uzaklaşmaları ve sermaye piyasaları üzerinden uzun vadede nasıl fon temin edebiliri düşünmeleri gerekecektir. Dolayısıyla yaşadığımız bu zorlu sürece gayrimenkul piyasasının finansal piyasalarla entegrasyonu için bir fırsat olarak yaklaşmak gerekir.

Önümüzdeki dönemde üretilen ya da üretilecek olan gayrimenkulden elde edilmesi beklenilen nakit akışları dayanak gösterilerek menkul kıymetleştirme yolu ile finansman sağlanması (bir başka ifade ile likit olmayan varlığın likit hale getirilmesi), uzun vadeli geri dönüşe sahip olan ve yüksek yatırım bütçesi ihtiyacı duyan projelerin finansmanında önemli hale gelecektir. Dolayısıyla, gelecek dönemlerde sektör işletmelerinin daha yoğun olarak sermaye piyasasını kullandıkları gözlemlenecektir. Bu kapsamda,  gerek yasal altyapılarının mevcudiyeti gerekse de var olan uygulamalar değerlendirildiğinde şirketlerin gayrimenkul yatırım ortaklıklarına dönüşerek halka arzı tercih etmeleri, fon katılma payı ihraç etmeleri ya da sertifika ihraçlarına bağlı olarak finansman sağlamaları önemli hale gelecektir.