KENTSEL DÖNÜŞÜM SÜRECİNDEKİ GAYRİMENKUL YATIRIMLARININ FİNANSMANI

Gayrimenkul, fiziksel bir varlık olan arazi ve bu arazi üzerine yapılmış yapılar olarak tanımlanır. Gayrimenkul piyasasının temelinde arazinin yer alması, beraberinde arazi ekonomisi kavramının da değerlendirilmesini gerekli kılmaktadır. Arazi ekonomisi finans teorilerini, hukukun yönlerini ve beşeri coğrafyayı gayrimenkul kavramı ile birleştiren, hem nitelik hem de niceliksel çalışmalara yardımcı olmak için istatistik ve matematiğin temel becerileri ile destekleyen çalışmaları kapsamaktadır. Diğer taraftan, gerek gayrimenkul fiyatlarının hane halkı gelirleriyle karşılaştırıldıklarında çok yüksek olmaları ve yaşanılan ülkenin genel ekonomik şartlarından kaynaklanan problemler nedeniyle gayrimenkul edinmek isteyen birçok kişinin bunların bedelini peşin ödeyebilecek kaynağa sahip olmaması gerekse de arazi geliştirme süreci içerisinde gayrimenkul yatırımlarının yüksek yatırım bütçesine ihtiyaç duymaları gayrimenkul edinimi ve yatırım süreçlerinde dış kaynak ihtiyacını ortaya çıkarmaktadır. Dış kaynak temini kamu kurumlarının katkısı ya da finans sektörünün gelişme düzeyine bağlı olarak, finansal aracılar yoluyla yapılabilmektedir. Gayrimenkul satın almak isteyen kişilere veya büyük gayrimenkul projelerini gerçekleştirmek isteyen kurumlara ihtiyaç duydukları kaynakların sağlanması gayrimenkul finansmanının en temel amacıdır. Etkin bir gayrimenkul finansman sisteminden fon fazlası olan birimlerden gerekli fonları toplayarak, bunları gayrimenkul almak için borçlanma ihtiyacında olan kişi ya da kurumlara aktarması beklenmektedir. Yine, gayrimenkul finansman piyasasının gelişmişliği ve etkinliği, o piyasada arz edilebilir yeterli miktarda uzun vadeli konut kredilerinin varlığı ile değerlendirilmektedir. Gayrimenkul finansman sisteminin başarısını belirleyen bir diğer unsur ise, piyasaya mali kurumlar tarafından arz edilecek olan kredilerin hem ödenebilecek koşullarla hane halkına sunulması hem de bu kredilerin kuruluşların mali tablolarını zedelememesidir.

Kentsel dönüşümü gayrimenkul piyasası, arazi ekonomisi ve finansman politikaları kavramlarından ayrı düşünmemek gerekmektedir. Kentsel dönüşüm olgusu hem yapı malzemesi, araç gereç, dayanıklı tüketim ve iş gücü piyasalarıyla olan bağlantıları nedeniyle ülke ekonomisi açısından önem arz etmekte hem mevcuttaki afet riski altında veya bozulmaya ve çökmeye yüz tutan kentsel alanın, ekonomik, toplumsal, fiziksel ve çevresel koşullarının kapsamlı ve bütünleşik yaklaşımlarla iyileştirilmesini hedeflediği için arazi yönetimini ve ekonomisini hem de dönüşüm süreçleri yüksek yatırım bütçesi ihtiyacı duydukları için farklı finansman modellerinin kullanılmasını gerekli kılmaktadır. Aslında kentsel dönüşüm projelerinin tamamında uygulanabilecek tek bir modelden bahsetmek de mümkün değildir.

Bina bazlı dönüşüm süreçlerinde finansman noktasında yüklenici firma ve malik arasında yapılan sözleşmelere istinaden çözüm üretilebilmekle birlikte, ada ve alan bazlı kentsel dönüşüm projelerinin finansmanında her zaman için yüksek yatırım bütçesine ihtiyaç duyulmaktadır. Bu kapsamda söz konusu yatırımların finansmanında yerel yönetim ve özel sektör iş birliği çerçevesinde hayata geçirilebilecek olan içsel kaynak çözümleri ile sermaye piyasası araçlarının kullanımı ya da uluslararası fonlardan kaynak sağlanması gibi dışsal kaynak çözümlerinin kullanılması gereklidir.